8月，随着碧桂园、中融系的爆雷，地产行业似乎从下半场来到了终场。行业翘盼的救市政策终于落地，从降息到认房不认贷，再到为开发商降价松绑，放宽房企再融资，多箭齐发，力度罕见，最引关注的则是新一轮的城中村改造，能否像2015年一样，令房企起死回生，并再度迎来狂欢盛宴。
对此，记者近期专访高和资本创始人苏鑫，高和资本是国内首支商业地产基金，近年则专注城市更新领域的投资。
苏鑫表示，此次国家力推的城中村改造并不是2015年棚改的2.0版，不太可能再推高房价。
首先，范围不同，以前一个县城都可以搞棚改，现在城中村改造的范围仅限于超大城市和特大城市。换而言之，这些城市既有实际需求，也有经济动能推动。其次，城中村改造需要和城市更新相结合，在这之前住房和城乡建设部也发布了一份文件，关于扎实有序推进城市更新的办法，与此相呼应。
苏鑫强调，城中村改造是有底线的，不再“大拆大建”和单纯的商品房开发，而是要补城市的短板。这一点不局限于城中村，背后还涉及市政配套等。而补短板的方式，必定是“拆改留”，即老房子、危房要拆掉；有一些房子可以修缮；而有文化历史的、有城市脉络的房子就要留下。
苏鑫认为，尽管调控政策有所松动，但房住不炒的政策方向并不会逆转，房地产行业正迎来一个真正的转折点。
地产行业将从追求高杠杆高周转的快销模式，转变为盘活存量、城市更新的运营服务模式。
尽管市场会因此迎来镇痛，但中国的特殊国情，不会出现挤兑和房价崩盘。城市更新的新赛道会迎来新的投资机会。
2023年上半年的所有重大政策似乎都在为苏鑫所说的新机遇作预备。
首先，商业地产行业苦等了20年的商业reits比市场预期更快的闪电出台，终于完成了商业地产投资退出的最后一个闭环条件。
城中村改造的政策则主要聚焦一线和准一线城市，特别强调了要积极引入社会资金。
按照欧美不动产投资进入存量时代的经验，资产证券化的创新则直接令金融机构尤其是如黑石一类的专业地产基金取代开发商成为市场的主要玩家。
对于这种可能的机遇，苏鑫表示，这可能是长期的趋势，但当下还需要耐心等待。
这主要有两个原因：
其一是随着大量开发企业陷入困境，他们反而不急于变卖资产。因为即使现在寻求出售也解决不了问题。但再等一等一定有大量不良资产的收购机会。
其二是真正具备发行reits条件的购物中心比较少，也需要等待市场时机。
苏鑫表示，高和在短期内会特别关注pre-reits的机会，即收购一些未来具备上市条件的商业地产项目，通过改造和运营提升其资产价值，然后再包装上市或卖给预备上市的资产包。
苏鑫说，reits带来了商业地产估值逻辑的变化，以前不动产只有资产价值这样一个估值逻辑，主要由地段决定，如今商业地产更看重现金流。
所以运营服务就变得特别重要，这就成为未来专业资管机构最大的机会。
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