不动产证券化（REITs）带来“三新”趋势
11月7日，在2024第三届绿色金融论坛分论坛上，医药流通龙头企业九州通分享了不动产证券化（REITs）带来的“三新”趋势。
何为“三新”？据九州通医药集团股份有限公司副总经理、九州产投负责人苏熙凌介绍，一是新的融资模式，REITs作为创新型的、非股非债的权益性融资，为企业提供了新的融资渠道，有利于企业建设新的产融平台，为资本市场提供了新的投资产品；二是新的发展动力，九州通公募REITs发行成功后，约80%的募集资金将用于医药仓储等领域的基础设施建设；三是新的企业责任，如IPO是公司的上市，发行公募REITs是资产的上市，九州通不仅要对公众投资者负责，还要承担龙头企业的责任，在信息披露、产业引领、社会责任等方面做出新的贡献。
今年9月23日，九州通发布了关于开展医药仓储物流基础设施公募REITs申报发行工作的进展公告。根据公告，九州通公募REITs项目成功发行后，将成为国内医药行业REITs首单、国内医药物流仓储设施REITs首单、湖北省民营企业REITs首单，并预计将增加上市公司净利润不超过7亿元，实现九州通和公募REITs“双上市”平台的协同共赢。与此同时，九州通还启动了Pre-REITs项目，构建“公募REITs+Pre-REITs”多层次不动产权益资本运作平台。
国内医药物流仓储设施首单公募REITs
九州通是国内最大的民营医药商业企业。近年来，九州通制定了“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化（REITs）”（简称“三新两化”）战略，其中不动产证券化（REITs）战略作为重要支柱，通过该战略实现轻资产运营，进一步提升九州通的股东回报。
不动产证券化战略主要以九州通（含下属分子公司）拥有的优质医药物流仓储资产及配套设施为底层资产。九州通公募REITs入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，合计总建筑面积约为17.2万平方米，估值为11.70亿元（最终以发行结果为准）。公司首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为24万平方米，预计募集资金规模不超过18亿元（最终以发行结果为准）。
九州通公募REITs看点何在？
九州通公募REITs项目核心亮点可以概括为“四好”。
第一是好赛道。首先，医药仓储物流行业供需关系健康。从需求端，医药商品旺盛消费需求带动对医药仓储物流的进一步增长，且向头部企业集中；从供给端，从高标仓转换难度大，整体供给保持稳定。其次，行业壁垒高。药监局对药械管理严格，具有高度专业化、高安全性、高效性的特点，九州通在行业内积累的客户和运营经验带来竞争优势，使后来者难以进入。
第二是好企业。九州通集团是国内最大的民营医药商业企业，名列2024民企500强榜单第55位，在全国拥有141座医药仓库设施，符合GSP标准的仓库设施为290万平方米。此次REITs项目原始权益人与运营管理实施机构九州通物流是九州通集团的子公司，医药行业首家获得5A评级的企业，覆盖全国96%的医药配送网络平台，承接茅台、云南白药、同仁堂等全国百余家企业的数字物流供应链项目。
第三是好资产。本次入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，是九州通集团全国中心仓，被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”。该资产靠近交通枢纽，周边医疗资源丰富，能够快速响应中部六省乃至全国的医药物流保供需求，业务范围辐射全国。
第四是好产品。在公募REITs的产品设计上同时兼顾了稳定和增长，有别于传统高标仓，现代医药仓储物流行业按实际托盘使用量进行超额分成，实现更高收益上限。关联方层面设定稳定持续增长的最低托盘使用量，设置严厉的退租惩罚条款，确保底层收入稳定。为了确保产品未来的增长，还设置了双运管机构，加强存续期服务和招商力度。
公募REITs的投资前景
公募REITs是中国资本市场的一项重要创新实践。随着国家发展改革委在今年7月发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》，公募REITs的发行进入了常态化发展阶段，有望为资本市场注入新的活力，也为投资者提供更多的投资机会。
中国拥有约400万亿的存量资产，其中大量是未被有效利用的不动产。通过公募REITs市场，能够有效盘活存量资产，提高资金效率，促进经济稳定增长。在全球资本市场不确定性增强的背景下，中国公募REITs市场展现出了强劲的增长势头。
具体到产品层面，公募REITs的成功与其所投资的行业密切相关，优质项目往往与刚需产业紧密结合。如，近年来发行的能源类、保障房类和九州通拟发行的医药行业首单REITs，紧贴刚性需求，展现出其投资的稳定性、可持续性与适度的增长性。
具体而言，刚需产业的特性决定了其收入来源的稳定性，能够在经济波动中保持稳定的收益水平。其次，随着社会对基础设施和公共服务需求的不断增加，这些行业的长期发展前景乐观，具备可持续性。最后，优质REITs项目能够在保证稳定收益的基础上，适度实现资产增值，满足投资者对收益增长的需求。
美国的REITs市场高度发达，据统计，约有1.2亿人通过直接或间接投资REITs产品，为他们的终身理财和养老做好充足的准备。公募REITs产品将填补中国资本市场上中长期稳定收益项目的空白。投资者可以通过REITs参与到高质量的不动产项目中，享受中长期相对稳定的收益，还能通过资产增值实现资本利得，这对于寻求长期投资的个人和机构投资者来说尤为重要。
总体来看，中国公募REITs的投资前景乐观。随着政策的支持、市场的成熟以及投资者需求的增加，公募REITs将成为一种重要的投资工具，为投资者提供稳定的收益和可持续的增长机会。在全球经济环境复杂多变的背景下，公募REITs不仅为资金提供了安全的“避风港”，也为推动中国经济的高质量发展做出了重要贡献。
