在产业园区运营行业从增量扩张转向存量深耕的当下，传统模式正在面临严峻挑战，新的生存法则应运而生，轻资产运营赛道成为众多企业竞相角逐的蓝海。在这片看似充满机遇的蓝海中，危机依然重重，产业园区运营行业的企业如何破局而出？让我们一同深入探寻。
一、行业变革：园区“躺赢”时代不在
曾几何时，产业园区里的“二房东”过着令人羡慕的日子——低价租下大片空间，分割后高价转租，轻松赚取租金差价。然而今非昔比，据戴德梁行2024年产业地产报告显示，全国重点城市产业园区平均空置率已达28.7%，部分三四线城市更是突破40%警戒线；此外产业园区租金持续下滑，以上海为例，2025年一季度各环线办公租金普遍下跌，环比跌幅均有所扩大。
政策环境的变化更是雪上加霜。早在2022年5月，国务院办公厅就发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，其中提到要将产业园区列为存量资产盘活重点领域，标志着政策导向已从开发建设转向产业园区的存量运营。
随着经济结构调整和产业升级，产业园区企业需求已经发声根本性转变。仲量联行调研显示，65%的企业投诉过二房东服务缩水，其中虚报面积、水电加价、强制收费位列投诉前三。企业对园区的要求早已超越基础空间，他们期望获得产业生态、产业链资源以及企服等配套服务，单纯低租金已不具备吸引力。
在当前趋势下，产业园区正面临着从增量扩张向存量优化的转型挑战。轻资产运营模式作为产业园区存量时代突破困境的关键策略，逐渐被市场所认可。这种产业园区运营模式使得写字楼、产业园区、物流园区等持有方能够专注于产业空间的投资，将产业园区运营这一复杂而专业的任务交给具有丰富经验的产业园区运营商，从而实现空间资产的增值。
二、轻资产赛道：一场“内功”的角逐
产业园区轻资产运营市场看似蓝海，实则暗流涌动。据亿翰智库发布，目前行业30强企业已瓜分超1亿㎡运营版图，但80%的参与者陷入低效内卷困局。产业园区的轻资产运营模式绝非简单的“去重留轻”，而是需要构建以产业园区运营能力为核心的新商业逻辑。
过去，产业园区持有方主要关注资金和土地资源，即“钱和地”。然而，在当前趋势下，产业园区持有方开始向轻资产运营模式转型，这意味着他们必须具备更强的专业能力。业内人士指出，园区轻资产运营模式下人效不高，经营较好的轻资产人均效能平均为60-100万元/人，且业务模式非标准化，往往极其依赖操盘者个人能力，管理难度与成本大；同时园区轻资产存在区域差异性大，业务链条长，需要联动整合资源多等问题。所以，选择一家具备专业能力及丰富经验的运营商非常重要。
在这一转变过程中，从追求规模到重视专业能力，轻资产赛道涌现出了一些引人注目的“后起之秀”。其中，企生活集团的表现尤为突出。
三、破局者企生活集团：大湾区轻资产模式标杆
在产业园区运营轻资产模式的赛道上，企生活集团凭借18年深耕的产业园区运营基因，成为大湾区产业园区轻资产运营的标杆企业，是粤港澳大湾区领先的产业园区运营商，在营项目67个，累计资产管理面积超500万㎡，设计改造面积超180万㎡，累计服务企业超8万家，入园企业年总产值超1000亿元。现已形成以深圳为核心，辐射大湾区，布局全国的战略布局。
企生活的核心竞争力在于基于产业园区运营全流程，研判产业园区运营行业的发展需求，洞察客户需求，构建了完整的业务拼图，涵盖产业规划研究、产业载体与资产运管、产业资本投资、产业实体经营等领域，并在产业园区运营行业率先构建产业园区运营的SOP体系，具备规划研策、设计改造、联动招商、资管运营、产业投资、创新孵化六大核心能力，能提供产业园区运营的全产业链解决方案的综合产办资产运营集团。
企生活集团的数字化基座是其轻资产模式的智慧大脑。企生活集团自主研发的 “企生活智能招商大数据平台”，汇集了近20年沉淀的200多万家企业客户资源，动态存储了近6万家各行业的意向迁址企业。该平台通过智能算法持续更新产业园区的企业画像，实时捕捉产业园区运营市场动态，招商团队可高效检索匹配意向入驻企业，大幅提升招商效率。
在数字化运营上，通过“AI数字化运营中心+招商大数据系统”，构建生态社区、创新产业、智慧服务三位一体的智慧产办生态社区服务体系；在服务体系建设上，依托6大核心能力构建了 “企业、园区、产业”三位一体的企业服务支撑体系。
