引言
2024年,全球经济环境复杂多变,中国房地产市场也在经历着结构性调整,从政策调控到市场需求,都在发生着深刻的变化。在这样的背景下,我们特别邀请了上海亨瑞信息咨询有限公司地产咨询部总监陈岑女士,以她丰富的从业经验和敏锐的市场洞察力,为我们解读当前中国房地产市场的现状与未来趋势。陈岑女士在地产咨询领域深耕多年,曾参与多个大型房地产项目的市场调研和策略制定,对中国房地产市场的变化有着独到的见解。
记者:陈岑女士,您好!很高兴今天能有机会与您深入交流。我们知道,2024年的房地产市场在“房住不炒”的政策基调下,正在经历深刻的结构性调整。您如何看待当前的市场环境?
陈岑:您好,非常高兴能有机会与贵方分享我的观点。首先在政策层面,现今政府对房地产市场的调控更加精准和频繁,强调“促进房地产市场止跌回稳,严控增量,优化存量、提高质量”。例如,央行近期下调存量房贷利率,统一首付比例,并出台保障性住房再贷款支持政策,以减轻购房者负担并重振市场信心。
而市场方面则出现了明显的分化,像上海、北京等一线城市和部分热点二线城市因人口流入、产业升级以及经济发展动力强劲等因素,市场相对稳健,其房价有望继续上涨;而部分三四线城市则面临着去库存和销售规模下行压力,新开工面积和开发投资有可能会继续回落。
记者:您在房地产咨询领域有着多年的从业经验,在您看来,哪些因素在影响着中国房地产市场的走势呢?这些因素又是如何发挥作用的?
陈岑:影响中国房地产市场走势的因素很多,但我认为政策、经济、社会和科技发展是四个最核心的要素。在政策层面,限购、限贷等措施的灵活调整,直接作用于市场的供需动态与价格趋势,成为调控市场的重要杠杆。经济维度上,经济增长速率、居民可支配收入的增减以及通货膨胀水平,共同塑造了消费者的购房财力与意愿。
而社会因素同样不可忽视,人口结构转型、城市化浪潮的推进、出生率的下降以及家庭构成的变化,也正悄然改变着房地产需求的格局。这些深层次的社会变迁,为房地产市场带来了新的增长点与挑战。
至于科技领域,随着大数据、云计算及人工智能等前沿技术的快速发展,不仅优化了房产信息的获取与处理,还促进了房屋设计、建造乃至销售模式的创新,符合当前“存量时代”的发展要求。
记者:近年来,我们注意到市场的供需关系也在发生变化。您能具体谈谈这种变化吗?这种变化对市场和开发商有哪些影响?
陈岑:确实,这种变化是非常明显的。随着行业竞争的加剧和政策的收紧,开发商开始更加注重品质提升和服务升级。他们不再仅仅追求规模效应,而是更加注重房产的差异化、创新性和可持续性。同时,部分开发商也在积极寻求转型,涉足长租公寓、养老地产、绿色建筑等新兴市场领域。
从消费者角度来看,随着消费观念的转变,消费者对于住房的需求也在发生变化。他们不再仅仅满足于基本的居住需求,而是更加注重交付安全、居住体验、社区环境和周边配套设施等。这种变化促使开发商在产品开发、设计和服务上不断创新,以适应市场需求的变化。
记者:我们知道,您在大型国际房地产企业也有过多年的任职经历,您认为中国房地产市场与美国、澳洲等发达国家的房地产市场有哪些主要的区别?
陈岑:首先是政策环境不同,中国的房地产市场调控更加直接和频繁,旨在保持市场的平稳健康发展;而美国、澳洲等国家的政策则更加注重市场机制的调节作用。其次是市场结构不同。中国的新房市场占比较大,而二手房市场则相对不够发达;而在美国、澳洲等国家,二手房市场则占据主导地位。此外,各国房地产市场在住房金融、土地供应、税收政策等方面也存在较大差异,这些都进一步造成了它们在发展模式、价格变动趋势以及消费者行为特征上的显著区别。
记者:最后,想请您谈谈对未来中国房地产市场发展的看法。您认为未来市场将呈现哪些趋势?
陈岑:未来中国房地产市场将呈现出更加多元化、个性化和智能化的发展特点。随着消费者对居住品质要求的提高和技术的不断进步,房地产相关企业将更加注重产品创新和服务升级,通过科技赋能和高品质、有保障的交付来保持韧性,而绿色建筑、智能家居等新兴领域会成为新的发展方向。
同时,随着城市化进程的加速和人口结构的变化,房地产市场也将面临更加复杂的需求变化。在政策方面,预计政府将继续坚持促进房地产市场软着陆的方针,加强市场监管和风险防范,保持房地产市场的平稳健康发展。同时,租购并举的住房制度也在加快建立,以满足不同人群的住房需求。总体而言,尽管面临诸多挑战,中国房地产市场在政策支持和市场调整下仍具有发展潜力,并将更加注重可持续发展和长期效益。(文/叶城柳)