潘志中来自台北，启蒙于远东百货集团也共同创造过台湾商业发展的辉煌，90年代受聘于上海八佰伴任责总经理，曾辅佐过香港力宝集团、湖南步步高、山东家家悦集团均取得了辉煌的成绩。潘先生的商业敏锐度极强，每次的商业形态变革都能做出客观的预测，为诸多商业开发做出精准的定位，因此潘先生也被誉为“商业界的鬼谷子”。
潘先生对于商业地的产开发有很深入的研究，也发现了商业地产开发商在开发的过程当中因为对商业的不理解而浪费了大量的金钱与大量的时间，在失去商机的同时也造成很多无法难挽回的损失，因此潘先生特别写了这篇文章让开商业地产发商能走出迷失的困境，回归正道。。。。
县域购物中心的生存环境
商业的发展是按城市的级别由大到小进行布局，而国内地级以上城市因为疫情前的地产十余年的盛世，大批量的购物中心及百货公司的兴建开发，以至于商业存量过盛，使得地级以上城市商业竞争日益激烈，维持商业生存愈发困难，故而不少购物中心、百货公司的投资开发者开始将发展的眼光投向了县城。2023年商务部等九部门也曾联合发布《县域商业三年行动计划》，这也更加坚定了投资者们开发县城商业的信心。
县城往往是县域的经済中心，集中了较多的商业活动、如老的百货商厦、沿街商店、餐饮、专业市场、农贸市场、传统的集市以及工、农业产品的集散地，近年来也有陆陆续续有少量的中小型的百货公司及购物中心入驻了县城，面积大都为4～6万平方米左右，像万达、吾悦广场等很早之前就察觉到县域商业的潜力，纷纷布局，那么这些县域购物中心入驻前后的生存环境及发展的趋势如何？因此笔者对于县域购物中心的课题做了较为详尽研究、分析并在本文做了充分的阐述。
一、县域商业为什么重要？
县域是我国的行政体制当中最重要一个环节，是国家治理的基本单元，是联结城乡关系的纽带，是乡村振兴战略的有力支撑，更是推动国民经济发展的重要组成部分。我国现在有2800多个县级政府组织，地域广泛，常住人口约7．4亿，乡镇和村两级消费市场占全国消费市场的38％。
县域商业是县域规划发展的重要组成部分，随着生活水平的提高，村镇居民有计划的在县城购房置业，这就促进县城内老城改造、新区建设的速度，与此同时县域购物中心的规划也必将在此计划之内，才能满足不断增加的城区居民的消费需求。
（山东龙口，于2002年开业的县域购物中心，至今仍为当地人气最旺的商业）
因县城常驻人口、区域规划等原因，购物中心在县城的商业布局最多不超过三家，大多的中小县城只有1－2家购物中心，所以在竞争方面，县域购物中心竞争压力很小。
县域购物中心的商圈辐射是包含村镇的整个县域，除县城稳定客源外，有大量潜在顾客。
县域商业对于投资者和品牌方最直接的诱惑其实是投资成本低，从租金回报比看，一、二线城市的项目甚至可能不如三、四线城市，因为一、二线城市的地价更贵、投资更大，所以很多连锁购物中心在布局上重心显著向三、四线城市倾斜。
二、县域购物中心创建初期容易遇上哪些问题？
定位较难掌握精准，消费能力与需求评估不准确：县域居民收入水平和消费习惯差异大，若高估消费能力引入了过于高端品牌，或低估了消费需求只提供基础、廉价的商品，都会导致供需失去了平衡。
竞争分析不足：对周边已有老的百货商厦、商业街、超市等竞争业态调研不够充分，易造成定位同质化，难以形成差异化竞争优势。
规划设计的空间布局不合理：未充分考虑县域消费者的购物行为特点，如通道过宽、柜位过大、业种品类分布较为不合理，导致动线流动不畅，购物体验感不佳。
招商的策略偏差：招商所锁定的品牌因为品牌代理商对县域市场的认可度及路途距离考虑、人员及管理较为不易并对于销售的预期也较不乐观，导致进驻意愿低使得招商困难，故难以吸引到与创建初期所定位相符的品牌，导致品牌级数和丰富度不够。
运营管理专业人才缺乏：县域地区难以吸引和留住专业的购物中心运营专业的管理人才，在行销策划、商户管理、服务质量提升等方面缺乏经验和能力。
运营成本较难控制：租金定价过高会增加商户经营成本，导致招商较为困难；租金过低则难以覆盖运营成本和实现盈利目标。同时，人事费、经营费用等运营成本也需合理控制，否则会影响项目的盈利生存能力。
消费观念的固化：县域居民更注重商品价格，在日常购买服饰、鞋包、饰品及生活必须品等商品时，更倾向于高性价比的商品，对于促销活动非常敏感，在折扣力度大的时候购买力会大幅的提升，这就需要县域购物中心内的品牌商家有一定的承受能力，商场也将承担低租、低扣点、营销费用等压力。
品类与商品结构的迎合与引导：县域居民对于生活必需品，如食品、日用品等超市大卖场的购买力相对稳定；对于非必需品，消费频次不高的服饰类、轻奢品等，购买力就比较弱，对品牌认知不够，使得县域内新引进的品牌商家短期内很难融入市场，这就需要县域购物中心有很强的营销能力，帮助商家推广新品牌，让居民对新品牌的认识也日渐提升。
县域人口的外流：县域经济发展的局限性使得年轻人口外流明显，老龄化形态明显，更加具县域购物中心的常态运营压力，同时又因节庆返乡热潮使得县域购物中心在节庆期间人流和销售井喷式增长，这样就使得县域购物中心销淡旺季销售的差异巨大。
三、消费人群分析，县城里的购物中心消费主要的人群构成为：
民营企业的中高收入人群：这部份人群以往都是到更高级别的城市购物，初期此类消费人群忠诚度较差，但由于近因性又发现有较高级别的购物中心下沉至县域，商品及服务等各方面体验都能得到满足，则前往购物会成为一种习性，日渐成为忠诚的顾客。
机关单位的人员：县城是县级政府组织所在地，下属的机关事业单位至少有三十多个，县城也是公共服务的枢纽，有教育、医疗、文化等公共服务机关，还有例如有小学、初高中、大专、县级医院、图书馆等文化等机关，这些从业人群都是县域购物中心主要的消费群体。
一般收入的居民：县城内一般居民在购物中心的购买力受多种因素影响，从收入水平看，县城居民平均收入低于地级以上城市居民。如果仅用于满足基本生活开销，又有长期节约的习性在县域购物中心的购买力可能有限，用于购买中高端商品的预算不多。但如果没有房贷、车贷等较大支出的压力，在日常用品、服装等方面还是有一定的消费能力和需求。
村镇的居民消费：因其消费水平低、消费结构单一、城乡距离等原因使得很多县域购物中心忽略村镇居民消费的部分，然而村镇居民在节假日仍有大量消费需求，他们在农闲和学生假期时很希望“能到县城逛一狂”。
四、县域购物中心的经营侧重点有哪些？
商业定位应为全商品、全客层，经营品类齐全的商品以及让所有年龄层的顾客都能够得到满足，充份发挥出县域购物中心大体量的优势。
创造优美的视听环境，尊贵又亲切的服务产生出卓越的体验感。
成为聚会以、亲子、节庆首选的场所。
和县域内的居民做最友好的互动，积极参与城市活动与公益事件，让居民成为尊贵的客人与好邻居。
商品结构、服务品质、营销宣传等各方面的不断优化，打造成为县域的橱窗与名片。
想方设法创造强大的集客力，不断的强力营销，让顾客每次光临都有惊喜，店内时刻都充满了欢乐的氛围。如影院、电玩、儿童游乐等主力店的引进能产生很强的集客力，更丰富了县域居民的业余生活。
（在河南嘉禾县，大量青年顾客在购物中心内的电玩城内）
五、县域购物中心的成功和永续发展必备的要素
如何去打造更亲切的服务做为发展的第一课题，有最好的服务才能让顾客充分的认同，使公司拥有最好的口碑。
以员工为本，不间断的培养更优秀的管理者及一线的员工，善待员工，激发员工对公司的归属感及荣誉感，发自内心的真诚去做好每一件工作。
奉行流量为王的指导思想，想方设法的引流，以消费者的需求为导向，逐步增加客流量。
与商户保持最佳的互动，定期分享市场讯息，协助营销、陈列及订货，成为最佳的伙伴共同成长。
经营技术要不断的精益求精，并且要能够传承完善的永续经营。
商品要以货全、价低、质优、新鲜为原则不断的优化，市民才可享受最优质的商品。
市场永远都在变革，不但要精准的依据变化定期微调定位，还要密切的关注市场，不断的修正与超越、永远要走在市场的前沿。
不要忘了购物中心是时尚潮流的行业，在城市内一定要引领时尚与潮流。
调整釆用最佳的营利模式，如联营、统一收银等模式，千万别让自己的财务陷入被动。
先要站稳脚跟，不要冒进。
在新零售时代大浪潮的冲刷下，县域购物中心的生存环境虽然充满了挑战，但也孕育着无限机遇，所以不断补齐的商业短板，点燃了消费经济，多样化发展的县域商业，才是激活县域消费的“流量密码”。县域购物中心承载着当地居民的日常生活与各种消费需求，是县城各阶层互动的最佳的平台。未来，随着数字化转型的深入、顾客消费体验的持续升级以及对本地特色的深度挖掘，县域购物中心必将以更加多元的姿态融入县城生活。它们不仅会成为生活购物休闲的最佳场所，更会化作文化交流的平台、情感连接的纽带，为所发展的県城打造出一张最为亮眼的名片，书写从业者属于自己品牌的商业传奇。
