曾几何时，“3000㎡客户签约入驻” 的喜讯是产业园运营方的日常勋章，办公独栋、厂房、仓储空间供不应求，客户为抢房源主动加价、预付订金，园区一派红火景象。而如今，产业园区运营方的繁华不再：园区招商人员奔波各地、耗费高额公关成本仍难成交，园区免押金、免物业费留客却遭挑剔拖欠，更有产业园区缩编裁员仍难维持运营。这背后是产业园区运营、招商难的残酷现状。而以企生活集团为代表的探索者，正通过轻资产模式寻找破局之道。
一、当前产业园区招商面临的困境解析
当前产业园区运营现状，一方面是传统园区跟不上产业发展的升级速度，导致老园区承载不了新产业，空置率不断攀升；另一方面是新园区面积还在持续增长，而同期“规上”工业企业新增数仅个位数增长，让“本就不富裕的园区”雪上加霜。
除了供需失衡，产业园区招商还面临着三大致命伤：
1、产业园区间同质化竞争严重
许多产业园区运营方在产业定位、优惠政策、服务模式等方面缺乏差异化，部分地区盲目跟风建设热门产业园区，如新能源汽车产业园、生物医药产业园、数字化芯片产业园等，却未充分考虑区域内产业基础及相关配套，导致园区企业上下游关联性和协同效应差，产业园区运营难以形成独特的竞争优势来吸引优质企业入驻。这种模式与轻资产所强调的 “服务差异化” 背道而驰，也难以达到企生活集团等标杆企业的运营效果。
2、招商手段和策略相对传统单一
不少产业园区招商仍依赖税收优惠政策、高佣金、长免租期等常规手段，缺乏轻资产服务力、创新的招商模式和精准的招商策略。在信息时代，产业园区运营方未能充分利用大数据、人工智能等技术进行精准招商，也未与行业智库、行业协会等机构紧密合作，导致招商信息不对称，难以精准对接企业需求。
3、园区的产品规划能力弱、配套设施和服务差
产业园区运营方产品打造能力弱，产品未能紧跟产业发展趋势，满足不了入园企业的经营需求。同时，园区在基础设施建设方面投入不足，如电力设施建设迟缓、道路狭窄或陈旧老化等，无法满足企业生产运营的基本需求。此外，在企业服务方面，产业园区运营方缺乏专业的服务体系，如金融服务、人才服务、技术创新服务等，难以助力企业成长和发展，降低了园区对企业的吸引力，导致招商困难。这恰恰凸显了轻资产模式中 “以服务为核心” 的重要性，也是企生活集团的核心竞争力所在。
二、破局：轻资产运营模式赋能精准招商
面对如此困境，产业园区招商破局迫在眉睫。轻资产运营模式应运而生，逐渐成为产业园区运营方突破招商瓶颈的新路径。轻资产运营强调以运营服务为核心，通过深度运营、整合资源、输出管理和品牌效应，提升产业园区运营的效率和价值。
深圳2025年出台全国首个《产业园区运营规范》，《产业园区运营规范》用63项量化指标推动产业园区从“房东”变身“产业合伙人”，其中招商版块的内容，为轻资产运营模式下的招商工作提供了有力的指导。
《产业园区运营规范》强调产业园区应以运营服务赋能招商，通过专业和垂直的轻资产运营服务集聚产业链上下游企业和资源，打造垂直化、专业化园区。产业园区运营方应具备相关运营管理经验和能力（轻资产模式），包括但不限于园区招商、企业服务、物业服务、产业规划、产业研究；产业园区运营方应具有明确的组织架构，并明确责任部门和责任机构的职能职责，包括但不限于园区招商、企业服务、物业服务、品牌管理、智慧化场景应用，为轻资产的转型奠定人才团队。
从《产业园区运营规范》内容不难看出，产业园区招商绝非“降租、免租”这么简单粗暴的价格战，而是一场系统化、精细化向轻资产模式转型的服务工程：
1、明确产业园区运营方应建立专业招商团队，明确团队职责与任务指标，为招商工作筑牢组织基础，这是轻资产模式的组织保障。
2、产业园区运营方增强轻资产模式的品牌与活动运营能力，还需通过招商路演、品牌推广、运营活动等多元推介形式，拓宽招商渠道，全方位触达潜在入园企业。
3、产业园区运营方要做好客户关系全周期管理，覆盖目标客户、意向客户、已入驻客户及退租客户，以此增强客户黏性，实现招商与稳商并重。
4、产业园区运营方应搭建宣传推广及招商服务智慧化平台，整合必要的配套设施、资源及扶持政策，精准吸引深圳市鼓励和支持的相关产业领域企业入驻。
三、企生活集团：轻资产运营模式的标杆
早在2019年，企生活集团就开始探索轻资产模式，在实践过程中，企生活集团依托自身规划研策、设计改造、联动招商、资管运营、产业投资、创新孵化等六大核心能力赋能轻资产转型，很多轻资产项目取得了卓越的成绩，连续多年蝉联“全国产业园区轻资产服务力TOP10”。《产业园区运营规范》的出台，再一次验证企生活集团轻资产运营模式的成功。
1、产业研究先行
企生活集团轻资产模式的成功离不开专业的产业研究院团队。企生活集团深度洞察产业趋势与市场需求，对每个项目进行精准诊断：明确产业定位、发展方向及产业链缺口，并据此制定精准的招商策略。企生活集团目前运营的68个园区按产业类型分类施策：产业社区项目强化供应链对接，办公社区项目聚焦个性化服务，商务社区侧重提升空间价值等，这种精准定位让产业园区运营事半功倍，招商效率提升40%。
企生活集团办公社区项目1970科技小镇，将其定位为“跨境电商”主题园区，并根据这一产业特性精心布局空间，设置主播间、样品间和仓储区域等，使企生活集团能够快速吸引众多跨境电商企业入驻，保持常年约100% 的招商率。这正是轻资产模式中 “精准定位 + 专业服务” 的典型成果。
2、招商、物业、运营一体化
企生活集团作为资深的产业园区运营方，打造了招商、物业、运营一体化的轻资产服务，破局园区客户“招得近、留不住”的困局。企生活集团在招商方面，根据园区定位、企业需求提供综合的空间解决方案和优惠政策，通过开盘活动、招商路演、渠道推介会、新媒体矩阵等形式拓客。企生活集团在物业方面，提供高效优质的物业服务，保障园区的正常运转和企业的舒适办公环境。企生活集团在运营方面，利用数字化运营中心高效管控在管的68个园区；设有多元化的企服平台，为园区企业提供全方位的服务，包括政策申报、技术落地、金融服务对接、法务政策对接、管理咨询及日常办公需求。
企生活集团的轻资产模式，通过招商、物业、运营闭环的全链条服务，增强企业对园区的归属感和认同感，有效提升了招商成功率和企业留存率。
3、招商大数据平台沉淀数据资产
企生活集团的数字化能力，有效地助力了产业园区运营轻资产模式的转型，自研“企生活智能招商大数据平台”，沉淀了近二十年200多万的客户资源。企生活集团招商策划公司通过大数据技术，收集和分析海量的企业信息、行业动态、市场趋势等数据，实现对潜在客户的精准画像和筛选。例如，企生活集团根据企业的规模、行业类型、发展阶段、面积需求等特征，精准匹配符合园区产业定位的目标企业，并制定针对性的招商策略。这种基于大数据的精准招商方式，让企生活集团大大提高了招商的效率和成功率，降低了招商成本。
